Israeli Real Estate
- 57 installs
- 10 repo stars
- Updated August 3, 2026
- skills-il/government-services
israeli-real-estate is an agent skill that supplies Israeli property transaction guidance, tax and Tabu context, and regulatory-aware checklists for domestic buy, sell, and rent flows.
About
israeli-real-estate is a domain agent skill from skills-il that encodes Israeli transaction literacy for agents answering nadlan questions in Hebrew or English. Indie builders shipping proptech copilots, rental marketplaces, or internal ops tools for the Israeli market install it so the model cites process order—pre-approval, attorney engagement, Tabu and tax concepts—instead of generic US-centric real estate advice. Metadata states v1.2.0 under government-services with supported agents including Claude Code, Cursor, Copilot, Windsurf, OpenCode, Codex, Antigravity, and Gemini CLI. Use when users mention dira, apartment prices, purchase tax, leases, or ILA tenders; the skill itself says not to use it for non-Israeli markets. It is reference and compliance-oriented rather than a code scaffold, so pair it with your own data APIs and legal review. Complexity is intermediate because regulations and tiers change and the skill does not replace licensed counsel.
- Version 1.2.0 government-services skill with Hebrew and English discovery tags
- Covers buying, selling, and renting inside Israel only—not foreign markets
- Buying checklist starts with bank pre-approval (ishur ikroni) and attorney before signing
- Topics include Tabu extract (nesach tabu), mas rechisha, rental agreements, and mashkanta
- Explicit trigger: Israel Land Authority tenders and nadlan/dira price questions
Israeli Real Estate by the numbers
- 57 all-time installs (skills.sh)
- Ranked #362 of 688 Office & Documents skills by installs in the Skillselion catalog
- Security screen: LOW risk (skills.sh audit)
- Data as of Aug 4, 2026 (Skillselion catalog sync)
npx skills add https://github.com/skills-il/government-services --skill israeli-real-estateAdd your badge
Show developers this skill is listed on Skillselion. Paste this into your README.
| Installs | 57 |
|---|---|
| repo stars | ★ 10 |
| Security audit | 3 / 3 scanners passed |
| Last updated | August 3, 2026 |
| Repository | skills-il/government-services ↗ |
What it does
Answer Israeli property questions—purchase tax, Tabu, rentals, mortgages, and ILA tenders—with regulated transaction checklists when building or operating Israel-focused proptech or advisory flows.
Who is it for?
Best when you're of Israeli market apps, chatbots, or internal tools and need structured nadlan vocabulary and step lists in Hebrew or English.
Skip if: Non-Israeli listings, US/EU MLS workflows, or substituting a licensed real estate attorney or tax advisor on binding deals.
When should I use this skill?
User asks about Israeli property, nadlan, dira, apartment prices, mas rechisha, Tabu, rentals, mortgage, or Israel Land Authority tenders.
What you get
Users get Israel-specific process ordering and terminology grounded in the skill’s transaction guide, so you can wire safer proptech answers pending human legal review.
- Structured buying/selling/renting checklists aligned to Israeli practice
- Bilingual terminology hooks (Hebrew/English) for agent responses
By the numbers
- Skill version 1.2.0 in bundled metadata
- Buying process checklist enumerates at least 4 ordered steps in the ingested guide
Files
Israeli Real Estate
Instructions
Step 1: Identify Real Estate Need
| Need | Action |
|---|---|
| Property valuation | Use comparable sales data methodology |
| Buying guidance | Full transaction checklist |
| Purchase tax calculation | Apply mas rechisha brackets |
| Tabu extract | Guide through obtaining nesach tabu |
| Rental agreement | Key terms for Israeli chozeh schirut |
| Land tender | Query RMI tender data |
Step 2: Purchase Tax (Mas Rechisha) Calculator
For apartment purchases (2026 rates, frozen at 2025 levels; first-apartment brackets are frozen until Jan 15, 2028; verify annually at the Israel Tax Authority):
First apartment buyer (dira yechida):
| Price Range (NIS) | Tax Rate |
|---|---|
| 0 - 1,978,745 | 0% |
| 1,978,746 - 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,041 - 6,055,070 | 5% |
| 6,055,071 - 20,183,565 | 8% |
| 20,183,566+ | 10% |
Non-first apartment (investment/additional):
| Price Range (NIS) | Tax Rate |
|---|---|
| 0 - 6,055,070 | 8% |
| 6,055,071+ | 10% |
New immigrant (oleh chadash), single residential home: under Purchase Tax Regulation 12a (the reformed track in force from 15 August 2024), an oleh buying a single residential home gets:
| Price Range (NIS) | Tax Rate |
|---|---|
| 0 - 1,978,745 | 0% |
| 1,978,746 - 6,055,070 | 0.5% |
| 6,055,071 - 20,183,565 | 8% |
| 20,183,566+ | 10% |
The oleh benefit is granted once only, applies only to a single residential home (not an investment apartment), and is available from one year before aliyah to seven years after. The reformed track no longer requires the home to be the oleh's actual residence.
Note: The older 12% bracket for properties above 20,183,565 NIS was dropped. Investors pay 8% from the first shekel (no exemption).
Step 3: Buying Process Checklist
1. Pre-approval: Get mortgage pre-approval (ishur ikroni) from bank. Bank of Israel caps the loan-to-value (LTV): up to 75% for a first/sole home, 70% for a replacement home (selling your existing one), and 50% for an investment/additional property. Plan the down payment accordingly. 2. Property search: View properties, check neighborhood 3. Attorney: Hire real estate attorney (orech din mikrkain) BEFORE signing 4. Tabu check: Attorney obtains Tabu extract to verify ownership, liens 5. Negotiation: Agree on price, payment schedule 6. Contract: Sign purchase agreement (chozeh mcher) 7. Purchase tax: File declaration within 30 days of signing, pay within 60 days 8. Mortgage: Finalize with bank, appraiser visit 9. Registration: Attorney registers transfer in Tabu 10. Possession: Key handover per contract schedule
Step 4: Tabu Extract (Nesach Tabu)
A Tabu extract shows:
- Part 1: Property description (gush, chelka, tat-chelka)
- Part 2: Registered owners and shares
- Part 3: Mortgages (mashkantaot)
- Part 4: Liens, warnings (hearot azhara), court orders
How to obtain:
- Online: the Land Registry online extract service at
https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract(portal:https://mekarkein-online.justice.gov.il/voucher/main). A regular online extract costs about 15 NIS. A historical extract is about 74 NIS. A consolidated extract is about 131 NIS. No account needed, extract arrives by email with an electronic signature. - Full extract: Through attorney or in-person at the Land Registry office
- Required info: Gush (block) and Chelka (parcel) numbers
Step 5: Betterment Tax (Heitel Hashbacha)
Betterment tax is a municipal levy of 50% of the rise in property value caused by a planning action (new or amended zoning plan, a granted variance, or a use permit).
- When it crystallizes: the levy is assessed when the betterment plan is approved, but is actually paid at the point of realization (sale of the property or the issuance of a building permit that uses the added rights).
- Who pays: the owner at the time of realization, typically the seller.
- Reductions and exemptions: the local authority may reduce the levy to 25% or grant a full exemption in defined cases (urban renewal, certain Tama 38 projects, rehabilitation neighborhoods). Always check the specific plan and the municipality's policy.
- Factor this into renovation ROI and sale-price math, it can be a large unplanned cost.
Step 6: Rental Agreement Key Terms
Israeli rental contracts (chozeh schirut) must include:
- Duration and renewal terms
- Monthly rent amount and payment method
- Security deposit (pikadon) -- typically 1-3 months, capped by law
- Arnona (property tax) -- clarify who pays
- Vaad bayit (building maintenance) -- clarify who pays
- Maintenance responsibilities
- Termination conditions and notice period
- Option to extend and rent adjustment terms
IMPORTANT: Since 2022, the Rental Law (Fair Rent) applies to some properties. Check applicability.
Examples
Example 1: Purchase Tax Calculation
User says: "I'm buying my first apartment for 2.5 million shekels" Result: Mas rechisha breakdown: 0% on the first 1,978,745 + 3.5% on 368,295 (up to 2,347,040) + 5% on the remaining 152,960 = 20,538 NIS (effective rate ~0.82%)
Example 2: Buying Process
User says: "I want to buy an apartment in Tel Aviv, what do I need to know?" Result: Full checklist with Tel Aviv specific notes (high prices, urban renewal projects, tama 38)
Example 3: Rental Agreement Review
User says: "Review my Israeli rental contract for common issues" Actions: 1. Check for required clauses under the 2022 Fair Rent Law 2. Verify arnona responsibility 3. Vaad bayit obligations 4. Deposit terms 5. Early termination conditions Result: Checklist of compliant vs. missing clauses with recommendations.
Bundled Resources
Scripts
scripts/calculate_mas_rechisha.py- Calculate Israeli purchase tax (mas rechisha) with full bracket-by-bracket breakdown for both first apartment (dira yechida) and non-first apartment buyers, including effective tax rate and JSON output option. Run:python scripts/calculate_mas_rechisha.py --help
References
references/transaction-guide.md- Step-by-step Israeli property buying checklist (from pre-approval through key handover), 2025 purchase tax brackets for first and non-first apartments, Tabu extract section descriptions (gush, chelka, mortgages, liens), and key transaction cost breakdown (attorney, agent, mortgage fees). Consult when guiding users through the purchase process or calculating total acquisition costs.
Recommended MCP Servers
| MCP | What It Adds |
|---|---|
| Nadlan MCP | Live lookup of historical residential sale prices by gush/chelka or address from the Israel Tax Authority Nadlan database. Replaces manual searches on nadlan.gov.il. |
| Remy Land Authority | Query Israel Land Authority (רמ״י) tenders, geographic data, and settlement records programmatically. Covers the Rami system this skill references in Step 1. |
Gotchas
- Israeli real estate transactions involve a purchase tax (mas rechisha) that varies by buyer category: first-time buyers get reduced rates, investors pay higher rates starting from the first shekel. Agents may apply a single flat rate.
- The Tabu (Land Registry) and the Israel Land Authority (Rami) are two separate systems. Not all properties are registered in the Tabu; some are in the Rami system only. Agents may search only one system.
- Real estate prices in Israel are commonly quoted in USD for large transactions and NIS for rent. Agents may confuse the currency or forget to specify which is being used.
- Israeli property improvements (hashbacha) can trigger betterment tax (hetel hashbacha) of up to 50% of the value increase. Agents may overlook this additional cost when calculating renovation ROI.
Reference Links
| Source | URL | What to Check |
|---|---|---|
| Land Registry extract service (Tabu) | https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract | Order a Tabu extract online (regular 15 / historical 74 / consolidated 131 NIS), gush/chelka lookup, liens and mortgages |
| Israel Land Authority (Rami) | https://www.gov.il/he/departments/israel_land_authority | Rami-registered properties, long-term leases |
| Israel Tax Authority – real estate tax | https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator | Purchase tax (mas rechisha) simulator and current brackets |
| Nadlan (Tax Authority transactions) | https://www.nadlan.gov.il | Historical sale prices for Israeli residential properties |
| Discounted housing (Dira BeHanacha) | https://www.gov.il/he/departments/topics/dira/govil-landing-page | Reduced-price apartment program eligibility and listings |
Troubleshooting
Error: "Cannot access Tabu online"
Cause: Online Tabu has limited public access Solution: Use an attorney or Tabu office for full extracts. Online gives basic ownership info only.
Error: "Purchase tax rates outdated"
Cause: Rates updated annually by Tax Authority Solution: Verify current year brackets at Israel Tax Authority website.
{
"schemaVersion": "1.0",
"skill": "israeli-real-estate",
"generated_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"claims": [
{
"claim_id": "mas-rechisha-first",
"claim": "2026 first-home (dira yechida) purchase-tax brackets: 0% up to 1,978,745, 3.5% to 2,347,040, 5% to 6,055,070, 8% to 20,183,565, 10% above 20,183,565 NIS / 20,183,565 ש\"ח. The older 12% bracket above 20,183,565 was dropped (top is now 10%).",
"source_url": "https://klikatnadlan.co.il/masrechishay2026/",
"raw_snippet": "עד 1,978,745 ש\"ח פטור, 1,978,745 עד 2,347,040 - 3.5%, 2,347,040 עד 6,055,070 - 5%, 6,055,070 עד 20,183,565 - 8%, מעל 20,183,565 - 10%",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md",
"references/transaction-guide.md",
"scripts/calculate_mas_rechisha.py"
]
},
{
"claim_id": "mas-rechisha-additional",
"claim": "2026 non-first / investment apartment purchase tax: 8% from the first shekel up to 6,055,070, then 10% above 6,055,070.",
"source_url": "https://klikatnadlan.co.il/masrechishay2026/",
"raw_snippet": "דירה שנייה ומעלה: 8% עד 6,055,070 ש\"ח ו-10% מעל",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md",
"references/transaction-guide.md",
"scripts/calculate_mas_rechisha.py"
]
},
{
"claim_id": "mas-rechisha-oleh",
"claim": "New immigrant (oleh) single-home purchase tax under reformed Regulation 12a (תקנה 12א, from 15.8.2024): 0% to 1,978,745, 0.5% to 6,055,070, 8% to 20,183,565, 10% above; once only, single residential home, from one year before to seven years after aliyah.",
"source_url": "https://cpa-dray.com/he/blog/%D7%9E%D7%A1-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94-%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%97%D7%93%D7%A9%D7%99%D7%9D/",
"raw_snippet": "עד כ-2,000,000 ש\"ח 0%, מ-2,000,000 עד כ-6,000,000 ש\"ח 0.5%, מעל 8%",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "mas-rechisha-example",
"claim": "Worked example for a 2.5M first home: 0% on the first 1,978,745 + 3.5% on 368,295 (to 2,347,040) + 5% on the remaining 152,960 = 20,538 NIS / 20,538 ש\"ח, an effective rate of about 0.82%.",
"source_url": "https://klikatnadlan.co.il/masrechishay2026/",
"raw_snippet": "1,978,745 עד 2,347,040 - 3.5%, 2,347,040 עד 6,055,070 - 5%",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "ltv-bank-israel",
"claim": "Bank of Israel maximum mortgage loan-to-value (LTV): 75% for a first / sole home, 70% for a replacement (upgrade) home, 50% for an investment / additional property.",
"source_url": "https://www.wecheck.co.il/blog/%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/",
"raw_snippet": "לדירה ראשונה עד 75% מימון, משפר דיור עד 70%, דירה להשקעה עד 50%",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "tabu-fees",
"claim": "Online Land Registry (Tabu) extract fees: a regular online extract about 15 NIS / 15 ש\"ח, a historical extract about 74 NIS / 74 ש\"ח, a consolidated extract about 131 NIS / 131 ש\"ח.",
"source_url": "https://www.nadlancenter.co.il/article/828",
"raw_snippet": "נסח רגיל עולה 15 ש\"ח, נסח היסטורי עולה 74 ש\"ח, נסח מרוכז עולה 131 ש\"ח",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "betterment-tax",
"claim": "Betterment tax (heitel hashbacha) under the Third Schedule of the Planning and Building Law is 50% of the rise in property value caused by a planning action; the local authority may reduce it to 25% or grant a full exemption in defined cases (urban renewal, Tama 38, rehabilitation neighborhoods).",
"source_url": "https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%97%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%91_%D7%94%D7%99%D7%98%D7%9C_%D7%94%D7%A9%D7%91%D7%97%D7%94",
"raw_snippet": "גובה היטל ההשבחה הוא מחצית (50%) מעליית שווי המקרקעין",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "attorney-fee",
"claim": "Customary buyer's attorney fee for an apartment purchase is about 0.5% of the price plus VAT (varies, higher on lower-priced deals).",
"source_url": "https://doron-aharoni.com/%D7%A9%D7%9B%D7%A8-%D7%98%D7%A8%D7%97%D7%AA-%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A-%D7%93%D7%99%D7%9F-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94/",
"raw_snippet": "שכר הטרחה הממוצע הוא כ-0.5% בתוספת מע\"מ",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"references/transaction-guide.md"
]
},
{
"claim_id": "agent-fee",
"claim": "Customary real-estate brokerage fee on an apartment sale is 2% plus VAT (range 1-2% + VAT).",
"source_url": "https://elkayamlaw.co.il/%D7%A2%D7%9E%D7%9C%D7%AA-%D7%AA%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9A-%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%95%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/%D7%AA%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9A/",
"raw_snippet": "עמלת התיווך הנפוצה ביותר היא 2% פלוס מע\"מ",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"references/transaction-guide.md"
]
},
{
"claim_id": "ref-url-land-registration",
"claim": "The Land Registry (Tabu) online extract service is at gov.il land_registration_extract.",
"source_url": "https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract",
"raw_snippet": "נסח רישום",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "ref-url-purchase-tax",
"claim": "Israel Tax Authority real-estate tax (mas rechisha) simulator page.",
"source_url": "https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator",
"raw_snippet": "מס ברכישת מקרקעין",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "ref-url-israel-land-authority",
"claim": "Israel Land Authority (Rami) department page.",
"source_url": "https://www.gov.il/he/departments/israel_land_authority",
"raw_snippet": "רשות מקרקעי ישראל",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "ref-url-nadlan",
"claim": "Nadlan (Tax Authority) historical residential transaction prices.",
"source_url": "https://www.nadlan.gov.il",
"raw_snippet": "עסקאות",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "ref-url-mehir-lamishtaken",
"claim": "Discounted housing (Dira BeHanacha) program landing page.",
"source_url": "https://www.gov.il/he/departments/topics/dira/govil-landing-page",
"raw_snippet": "דירה בהנחה",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
},
{
"claim_id": "ref-url-mekarkein-portal",
"claim": "Ministry of Justice land-registry extract production portal.",
"source_url": "https://mekarkein-online.justice.gov.il/voucher/main",
"raw_snippet": "נסח",
"fetched_at": "2026-06-13T18:35:27.515173+00:00",
"appears_in": [
"SKILL.md",
"SKILL_HE.md"
]
}
]
}{
"author": "skills-il",
"version": "1.3.0",
"category": "government-services",
"tags": {
"he": [
"נדל״ן",
"נכס",
"שכירות",
"טאבו",
"מס-רכישה",
"ישראל"
],
"en": [
"real-estate",
"property",
"nadlan",
"tabu",
"mas-rechisha",
"israel"
]
},
"display_name": {
"he": "נדל\"ן בישראל",
"en": "Israeli Real Estate"
},
"display_description": {
"he": "נתוני נדל\"ן ישראלי, הערכת שווי נכסים, הדרכה לעסקאות ותאימות רגולטורית. משתמשים כשהמשתמש שואל על נכס בישראל, \"נדל\"ן\", \"דירה\", מחירי דירות, מס רכישה, נסח טאבו, חוזי שכירות, משכנתא או מכרזי רשות מקרקעי ישראל. מכסה קנייה, מכירה והשכרה בישראל. אל תשתמשו לנדל\"ן מחוץ לישראל.",
"en": "Israeli real estate data, property valuation, transaction guidance, and regulatory compliance. Use when user asks about Israeli property, \"nadlan\", \"dira\", apartment prices, purchase tax (mas rechisha), Tabu extract, rental agreements, mortgage (mashkanta), or Israel Land Authority tenders. Covers buying, selling, and renting in Israel. Do NOT use for non-Israeli real estate markets."
},
"supported_agents": [
"claude-code",
"cursor",
"github-copilot",
"windsurf",
"opencode",
"codex",
"antigravity",
"gemini-cli"
]
}Israeli Real Estate Transaction Guide
Buying Process Checklist
1. Pre-approval (ishur ikroni) from bank 2. Property search and viewings 3. Hire real estate attorney BEFORE signing 4. Attorney obtains Tabu extract 5. Price negotiation and payment schedule 6. Sign purchase agreement (chozeh mcher) 7. File mas rechisha declaration within 30 days of signing; pay purchase tax within 60 days 8. Finalize mortgage (mashkanta) with bank 9. Attorney registers transfer in Tabu 10. Key handover per contract
Purchase Tax Brackets (2026, frozen at 2025 levels)
First Apartment (brackets frozen until Jan 15, 2028)
| Range (NIS) | Rate |
|---|---|
| 0 - 1,978,745 | 0% |
| 1,978,746 - 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,041 - 6,055,070 | 5% |
| 6,055,071 - 20,183,565 | 8% |
| 20,183,566+ | 10% |
Non-First Apartment
| Range (NIS) | Rate |
|---|---|
| 0 - 6,055,070 | 8% |
| 6,055,071+ | 10% |
Tabu Extract Sections
1. Property description (gush, chelka) 2. Registered owners and shares 3. Mortgages (mashkantaot) 4. Liens, warnings, court orders
Key Costs
- Purchase tax: See brackets above
- Attorney: about 0.5% of price + VAT (varies, higher on lower-priced deals)
- Agent: 1-2% + VAT
- Mortgage fees: Application, appraisal, registration
- Arnona transfer: Municipal property tax
#!/usr/bin/env python3
"""
Israeli Purchase Tax (Mas Rechisha) Calculator
Calculate purchase tax for Israeli real estate transactions
based on 2026 tax brackets for first and non-first apartment buyers.
Usage:
python calculate_mas_rechisha.py --price 2500000 --first
python calculate_mas_rechisha.py --price 5000000
python calculate_mas_rechisha.py --price 2500000 --first --json
"""
import argparse
import json
import sys
# 2026 Tax brackets (frozen at 2025 levels; first-apartment brackets frozen
# until Jan 15, 2028). Always verify at the Israel Tax Authority:
# https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator
FIRST_APARTMENT_BRACKETS = [
(1_978_745, 0.00),
(2_347_040, 0.035),
(6_055_070, 0.05),
(20_183_565, 0.08),
(float("inf"), 0.10),
]
# Non-first apartment has only 2 brackets in 2026
# (the older 12% ultra-high-value bracket was dropped).
NON_FIRST_APARTMENT_BRACKETS = [
(6_055_070, 0.08),
(float("inf"), 0.10),
]
def calculate_tax(price: float, is_first: bool) -> dict:
"""Calculate purchase tax with bracket breakdown."""
brackets = FIRST_APARTMENT_BRACKETS if is_first else NON_FIRST_APARTMENT_BRACKETS
total_tax = 0.0
breakdown = []
remaining = price
prev_limit = 0
for limit, rate in brackets:
if remaining <= 0:
break
bracket_amount = min(remaining, limit - prev_limit)
bracket_tax = bracket_amount * rate
if bracket_amount > 0:
breakdown.append({
"from": prev_limit,
"to": min(price, limit),
"rate": rate,
"taxable_amount": bracket_amount,
"tax": bracket_tax,
})
total_tax += bracket_tax
remaining -= bracket_amount
prev_limit = limit
effective_rate = (total_tax / price * 100) if price > 0 else 0
return {
"price": price,
"buyer_type": "First apartment (dira yechida)" if is_first else "Non-first apartment (investment/additional)",
"total_tax": total_tax,
"effective_rate": effective_rate,
"breakdown": breakdown,
"note": "2026 brackets (frozen at 2025 levels). Verify current rates at Israel Tax Authority.",
}
def print_result(result: dict, as_json: bool = False) -> None:
"""Display calculation results."""
if as_json:
print(json.dumps(result, indent=2, ensure_ascii=False))
return
print("=" * 60)
print(" Israeli Purchase Tax (Mas Rechisha) Calculation")
print("=" * 60)
print()
print(f" Property price: {result['price']:>15,.0f} NIS")
print(f" Buyer type: {result['buyer_type']}")
print()
print(" Bracket Breakdown:")
print(f" {'From':>12} {'To':>12} {'Rate':>6} {'Taxable':>12} {'Tax':>10}")
print(" " + "-" * 56)
for b in result["breakdown"]:
to_str = f"{b['to']:>12,.0f}" if b['to'] < float("inf") else " ..."
rate_pct = f"{b['rate'] * 100:>4.1f}%"
print(f" {b['from']:>12,.0f} {to_str} {rate_pct:>6} {b['taxable_amount']:>12,.0f} {b['tax']:>10,.0f}")
print(" " + "-" * 56)
print(f" {'TOTAL TAX':>34} {'':>12} {result['total_tax']:>10,.0f} NIS")
print(f" Effective rate: {result['effective_rate']:.2f}%")
print()
print(f" File declaration within 30 days of signing; pay within 60 days.")
print(f" {result['note']}")
def main():
parser = argparse.ArgumentParser(
description="Israeli Purchase Tax (Mas Rechisha) Calculator"
)
parser.add_argument("--price", type=float, required=True,
help="Property purchase price in NIS")
parser.add_argument("--first", action="store_true",
help="First apartment buyer (dira yechida)")
parser.add_argument("--json", action="store_true",
help="Output as JSON")
args = parser.parse_args()
if args.price <= 0:
print("Error: Price must be positive.", file=sys.stderr)
sys.exit(1)
result = calculate_tax(args.price, args.first)
print_result(result, args.json)
if __name__ == "__main__":
main()
נדל"ן בישראל
הוראות
שלב 1: זיהוי צורך בתחום הנדל"ן
| צורך | פעולה |
|---|---|
| הערכת שווי נכס | שימוש במתודולוגיית עסקאות השוואה |
| הדרכת קנייה | רשימת בדיקה מלאה לעסקה |
| חישוב מס רכישה | יישום מדרגות מס רכישה |
| נסח טאבו | הדרכה להוצאת נסח טאבו |
| חוזה שכירות | תנאים עיקריים לחוזה שכירות ישראלי |
| מכרזי קרקע | שאילתת נתוני מכרזי רמ"י |
שלב 2: מחשבון מס רכישה
שיעורי 2026 (הוקפאו על ערכי 2025, מדרגות דירה יחידה מוקפאות עד 15 בינואר 2028, תמיד תוודאו את השיעור העדכני באתר רשות המסים):
רוכש דירה יחידה:
| טווח מחיר (ש"ח) | שיעור מס |
|---|---|
| 0 - 1,978,745 | 0% |
| 1,978,746 - 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,041 - 6,055,070 | 5% |
| 6,055,071 - 20,183,565 | 8% |
| 20,183,566+ | 10% |
דירה שאינה יחידה (השקעה/נוספת):
| טווח מחיר (ש"ח) | שיעור מס |
|---|---|
| 0 - 6,055,070 | 8% |
| 6,055,071+ | 10% |
עולה חדש, דירת מגורים יחידה: לפי תקנה 12א למס רכישה (המסלול הרפורמי שבתוקף מ-15 באוגוסט 2024), עולה שקונה דירת מגורים יחידה זכאי ל:
| טווח מחיר (ש"ח) | שיעור מס |
|---|---|
| 0 - 1,978,745 | 0% |
| 1,978,746 - 6,055,070 | 0.5% |
| 6,055,071 - 20,183,565 | 8% |
| 20,183,566+ | 10% |
ההטבה לעולה ניתנת פעם אחת בלבד, חלה רק על דירת מגורים יחידה (לא על דירה להשקעה), וזמינה משנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה. במסלול הרפורמי אין עוד דרישה שהדירה תשמש למגורים בפועל של העולה.
לתשומת לב: מדרגת 12% הישנה שחלה על נכסים מעל 20,183,565 ש"ח בוטלה. משקיעים משלמים 8% מהשקל הראשון (אין פטור).
שלב 3: רשימת בדיקה לתהליך רכישה
1. אישור עקרוני: תקבלו אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. בנק ישראל מגביל את שיעור המימון (LTV): עד 75% לדירה ראשונה או יחידה, 70% לדירה חלופית (כשמוכרים את הקיימת), ו-50% לדירה להשקעה או נוספת. תכננו את ההון העצמי בהתאם. 2. חיפוש נכס: תראו נכסים, תבדקו את השכונה 3. עורך דין: תשכרו עורך דין מקרקעין לפני החתימה 4. בדיקת טאבו: עורך הדין מוציא נסח טאבו לאימות בעלות ושעבודים 5. משא ומתן: תסכימו על מחיר ולוח תשלומים 6. חוזה: חתימה על חוזה מכר 7. מס רכישה: תגישו הצהרה תוך 30 יום מהחתימה, תשלום תוך 60 יום 8. משכנתא: סיום התהליך מול הבנק, ביקור שמאי 9. רישום: עורך הדין מבצע העברת רישום בטאבו 10. כניסה לנכס: מסירת מפתחות לפי לוח הזמנים בחוזה
שלב 4: נסח טאבו
נסח טאבו מציג:
- חלק 1: תיאור הנכס (גוש, חלקה, תת-חלקה)
- חלק 2: בעלים רשומים וחלקיהם
- חלק 3: משכנתאות
- חלק 4: שעבודים, הערות אזהרה, צווי בית משפט
איך משיגים:
- אונליין: שירות הפקת נסח מקוון של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין בכתובת
https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract(פורטל ההפקה:https://mekarkein-online.justice.gov.il/voucher/main). נסח רגיל מקוון עולה כ-15 ש"ח, נסח היסטורי כ-74 ש"ח, נסח מרוכז כ-131 ש"ח. לא צריך חשבון, הנסח מגיע למייל עם חתימה אלקטרונית. - נסח מלא: דרך עורך דין או בהגעה אישית ללשכת רישום המקרקעין
- מה צריך: מספרי גוש וחלקה
שלב 5: היטל השבחה
היטל השבחה הוא היטל עירוני בגובה 50% מעליית שווי הנכס שנגרמה מפעולה תכנונית (תוכנית בניין עיר חדשה או מתוקנת, מתן הקלה, או היתר לשימוש חורג).
- מתי מתגבש: ההיטל מחושב במועד אישור התוכנית המשביחה, אבל משולם בפועל במועד המימוש (מכירת הנכס או הוצאת היתר בנייה שמנצל את הזכויות שנוספו).
- מי משלם: הבעלים בעת המימוש, בדרך כלל המוכר.
- הפחתות ופטורים: הרשות המקומית רשאית להפחית את ההיטל ל-25% או להעניק פטור מלא במקרים מוגדרים (התחדשות עירונית, חלק מפרויקטי תמ"א 38, שכונות שיקום). תמיד תבדקו את התוכנית הספציפית ואת מדיניות הרשות.
- שקללו את זה בחישוב התשואה על שיפוץ ובמחיר המכירה, זו עלות לא צפויה שעלולה להיות גבוהה.
שלב 6: תנאים עיקריים בחוזה שכירות
חוזה שכירות ישראלי חייב לכלול:
- משך החוזה ותנאי חידוש
- סכום שכירות חודשי ואופן תשלום
- פיקדון (ביטחון), בדרך כלל 1-3 חודשים, מוגבל בחוק
- ארנונה, להבהיר מי משלם
- ועד בית, להבהיר מי משלם
- אחריות על תחזוקה
- תנאי סיום ותקופת הודעה מוקדמת
- אופציה להארכה ותנאי התאמת שכר דירה
חשוב: מ-2022, חוק השכירות (שכר דירה הוגן) חל על חלק מהנכסים. תבדקו את התחולה.
דוגמאות
דוגמה 1: חישוב מס רכישה
המשתמש אומר: "אני קונה דירה ראשונה ב-2.5 מיליון שקל" תוצאה: פירוט מס רכישה: 0% על 1,978,745 הראשונים + 3.5% על 368,295 הבאים (עד 2,347,040) + 5% על 152,960 הנותרים = 20,538 ש"ח (שיעור אפקטיבי כ-0.82%)
דוגמה 2: תהליך רכישה
המשתמש אומר: "אני רוצה לקנות דירה בתל אביב, מה צריך לדעת?" תוצאה: רשימת בדיקה מלאה עם הערות ספציפיות לתל אביב (מחירים גבוהים, פרויקטי התחדשות עירונית, תמ"א 38)
דוגמה 3: בדיקת חוזה שכירות
המשתמש אומר: "תבדקו לי חוזה שכירות ישראלי לבעיות נפוצות" פעולות: 1. לבדוק שקיימים הסעיפים שחוק "שכר דירה הוגן" מ-2022 מחייב 2. לוודא חלוקת ארנונה (מי משלם) 3. לוודא חלוקת ועד בית 4. לבדוק תנאי פיקדון (סכום, החזרה, עילות חילוט) 5. לבדוק תנאי סיום מוקדם והודעה מראש תוצאה: צ'ק-ליסט של סעיפים תקינים מול חסרים, עם המלצות לתיקון.
משאבים מצורפים
סקריפטים
scripts/calculate_mas_rechisha.py- חישוב מס רכישה ישראלי עם פירוט מלא לפי מדרגות, גם לרוכש דירה יחידה וגם לרוכש דירה שאינה יחידה, כולל שיעור מס אפקטיבי ואפשרות פלט JSON. להרצה:python scripts/calculate_mas_rechisha.py --help
חומרי עזר
references/transaction-guide.md- מדריך רכישת נכס בישראל שלב-אחר-שלב (מאישור עקרוני ועד מסירת מפתחות), מדרגות מס רכישה 2025 לדירה יחידה ולדירה שאינה יחידה, תיאור חלקי נסח טאבו (גוש, חלקה, משכנתאות, שעבודים), ופירוט עלויות עסקה (עורך דין, מתווך, עמלות משכנתא). תסתכלו עליו כשאתם מדריכים משתמשים בתהליך הרכישה או מחשבים עלויות רכישה כוללות.
שרתי MCP מומלצים
| שרת MCP | מה הוא מוסיף |
|---|---|
| Nadlan MCP | שליפה חיה של מחירי מכירה היסטוריים של דירות לפי גוש/חלקה או כתובת, ישירות ממאגר נדל"ן של רשות המסים. חוסך חיפוש ידני ב-nadlan.gov.il. |
| Remy Land Authority | שאילתות על מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), נתונים גאוגרפיים ורישומי יישובים באופן תכנותי. מכסה את מערכת רמ"י שאליה מפנה השלב הראשון של המיומנות. |
מלכודות נפוצות
- עסקאות נדל"ן בישראל כוללות מס רכישה שמשתנה לפי קטגוריית הקונה: רוכשי דירה ראשונה מקבלים שיעורים מופחתים, משקיעים משלמים שיעורים גבוהים יותר מהשקל הראשון. סוכנים עלולים להחיל שיעור אחיד.
- הטאבו (לשכת רישום המקרקעין) ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הן שתי מערכות נפרדות. לא כל הנכסים רשומים בטאבו, חלקם רשומים רק במערכת רמ"י. סוכנים עלולים לחפש רק במערכת אחת.
- מחירי נדל"ן בישראל מצוטטים בדרך כלל בדולרים לעסקאות גדולות ובש"ח לשכירות. סוכנים עלולים לבלבל את המטבע או לשכוח לציין באיזה מטבע מדובר.
- שיפורים בנכס (השבחה) יכולים להפעיל היטל השבחה של עד 50% מעליית הערך. סוכנים עלולים להתעלם מהעלות הנוספת הזו כשמחשבים תשואה על שיפוצים.
קישורי עזר
| מקור | כתובת | מה לבדוק |
|---|---|---|
| שירות הפקת נסח טאבו | https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract | הזמנת נסח טאבו מקוון (רגיל כ-15 ש"ח, היסטורי כ-74 ש"ח, מרוכז כ-131 ש"ח), חיפוש גוש/חלקה, שעבודים ומשכנתאות |
| רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) | https://www.gov.il/he/departments/israel_land_authority | נכסים רשומים ברמ"י, חכירות ארוכות |
| רשות המסים – מס רכישה | https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator | מדרגות מס רכישה עדכניות לפי קטגוריית רוכש |
| נדל"ן (רשות המסים) | https://www.nadlan.gov.il | מחירי מכירה היסטוריים של דירות בישראל |
| מחיר למשתכן | https://www.gov.il/he/departments/topics/dira/govil-landing-page | זכאות ותכניות לדירות במחיר מופחת |
פתרון בעיות
שגיאה: "Cannot access Tabu online"
סיבה: לטאבו המקוון יש גישה ציבורית מוגבלת פתרון: תפנו לעורך דין או ללשכת הטאבו לנסח מלא. המערכת האונליין נותנת מידע בסיסי על בעלות בלבד.
שגיאה: "Purchase tax rates outdated"
סיבה: השיעורים מתעדכנים כל שנה על ידי רשות המסים פתרון: תוודאו את מדרגות השנה הנוכחית באתר רשות המסים.
Related skills
Lark DocGenerate, update, and maintain structured documentation directly inside Lark/Feishu using natural language and agentic workflows.494kLark DriveLet their coding agents read, create, update and search documents stored in Lark (Feishu) Drive directly from prompts.493kLark SheetsConnect Claude, Cursor or other agents directly to Feishu/Lark spreadsheets for live data reads, writes, and structured automation.493kLark WikiGenerate, update, and sync structured knowledge bases inside Lark (Feishu) directly from code, specs, or agent output.493kLark WhiteboardGenerate, edit, and collaborate on visual diagrams and flowcharts directly inside Claude, Cursor or other agents.493kLark SlidesInstantly generate polished, professional slide decks from specs, roadmaps, or meeting notes using Lark/Feishu.493kHow it compares
Domain compliance reference for Israeli nadlan—not a mortgage calculator MCP or global Zillow-style API integration.
FAQ
Who is israeli-real-estate for?
It is for developers and operators building Israel-focused property experiences who need agents to understand Tabu, mas rechisha, rentals, and ILA tender language.
When should I use israeli-real-estate?
Use it in Validate (pricing) when estimating deal economics and tax framing; in Idea (research) when exploring the Israeli market; and in Grow (support) when answering resident questions about dira, leases, or mortgages.
Is israeli-real-estate safe to install?
It is informational government-services content; review the Security Audits panel on this page and always keep human legal and financial review on live transactions.